Welche Markttrends prägen aktuell den Verkauf von CRE-Krediten in Deutschland – und welchen Einfluss hat das EBA Risk Dashboard Q4 2025?
Der Markt für Verkäufe von gewerblichen Immobilienkrediten (Commercial Real Estate, CRE) in Deutschland befindet sich in einer Phase tiefgreifender Veränderungen. Steigende Zinsen, strukturelle Verschiebungen im Immobiliensektor sowie verschärfte regulatorische Anforderungen beeinflussen maßgeblich das Verhalten von Banken und Investoren.
Ein zentraler Referenzpunkt ist das Q4 2025 Risk Dashboard der European Banking Authority, das wichtige Einblicke in die Stabilität und Risikolage des europäischen Bankensektors liefert. Für den deutschen Markt ergeben sich daraus konkrete Implikationen für den Umgang mit CRE-Kreditportfolios.
1. Stabilität der Banken – bei steigenden sektoralen Risiken
Laut der European Banking Authority sind europäische Banken weiterhin solide kapitalisiert und verfügen über eine stabile Liquiditätsbasis. Gleichzeitig zeigt der Bericht jedoch eine zunehmende Risikokonzentration in zinssensitiven Sektoren wie dem gewerblichen Immobilienmarkt.
Für Deutschland bedeutet das:
- Banken agieren vorsichtiger bei CRE-Exposures
- Frühzeitige Risikoidentifikation gewinnt an Bedeutung
- Der aktive Abbau von Risikopositionen nimmt zu
Insbesondere Landesbanken, Pfandbriefbanken und große Geschäftsbanken prüfen verstärkt den Verkauf nicht-strategischer oder risikobehafteter Portfolios.
2. Zinsentwicklung und Refinanzierungsdruck
Die restriktive Geldpolitik der European Central Bank hat den deutschen Immobilienmarkt deutlich abgekühlt. Höhere Finanzierungskosten treffen insbesondere stark fremdfinanzierte Projekte.
Die Folgen:
- Zunehmende Refinanzierungsrisiken bei Bestandskrediten
- Sinkende Immobilienbewertungen, insbesondere im Bürosegment
- Steigende Loan-to-Value-Ratios (LTV)
Das EBA Risk Dashboard unterstreicht, dass genau diese Zinsabhängigkeit ein zentrales systemisches Risiko darstellt. In der Praxis führt dies zu einer steigenden Bereitschaft, CRE-Kredite frühzeitig zu veräußern.
3. Wachsender Bestand an „Sub-performing“ Krediten
Während die Quote notleidender Kredite (NPLs) in Deutschland aktuell noch moderat ist, steigt der Anteil sogenannter Stage-2-Exposures – also Kredite mit erhöhtem Risiko.
Im deutschen CRE-Markt zeigt sich dies durch:
- Zunehmende Watchlist-Portfolios
- Frühzeitige Portfolioverkäufe zur Risikoreduktion
- Wachsende Bedeutung von Forward-Flow-Transaktionen
Für Investoren eröffnen sich dadurch neue Opportunitäten im Bereich „Performing mit erhöhtem Risiko“ sowie im Distressed-Segment.
4. Unterschiedliche Entwicklungen je Assetklasse
Ein wesentliches Merkmal des aktuellen Marktes ist die zunehmende Divergenz innerhalb des CRE-Sektors:
- Büroimmobilien: Rückläufige Nachfrage durch Homeoffice-Trends
- Einzelhandel: Weiterhin unter Druck durch E-Commerce
- Logistik & Wohnen: Stabil bis wachsend, hohe Investorennachfrage
Diese Entwicklung hat direkte Auswirkungen auf Pricing, Liquidität und Vermarktungsstrategien von Kreditportfolios. Investoren analysieren deutlich granularer auf Objektebene.
5. Digitalisierung von Kreditverkäufen
Auch in Deutschland setzt sich der Trend zu strukturierten, plattformbasierten Transaktionen zunehmend durch. Digitale Marktplätze ermöglichen eine effizientere Abwicklung von CRE-Loan-Sales.
Vorteile:
- Breitere Investorenansprache (national und international)
- Standardisierte Datenräume und Prozesse
- Höhere Transparenz und bessere Preisfindung
Gerade in einem volatilen Marktumfeld wird die effiziente Execution zum entscheidenden Erfolgsfaktor.
6. ESG als zentraler Werttreiber
Nachhaltigkeitsanforderungen gewinnen im deutschen Immobilienmarkt massiv an Bedeutung. Regulatorische Vorgaben und Investorenpräferenzen führen dazu, dass ESG-Kriterien direkten Einfluss auf die Bewertung von CRE-Krediten haben.
Relevante Aspekte:
- Energieeffizienz von Gebäuden (z. B. gemäß EU-Taxonomie)
- „Brown Discounts“ für nicht nachhaltige Assets
- Integration von ESG in Due-Diligence-Prozesse
Das EBA Risk Dashboard bestätigt die wachsende Bedeutung von ESG-Risiken im Bankensektor – auch im Kontext von Immobilienfinanzierungen.
7. Hohe Nachfrage internationaler Investoren
Der deutsche Markt bleibt trotz Unsicherheiten attraktiv für internationale Investoren. Vor allem US-amerikanische Private-Equity-Häuser und Debt Funds sind aktiv auf der Suche nach Einstiegsmöglichkeiten.
Treiber dieser Entwicklung:
- Attraktive risikoadjustierte Renditen
- Marktverwerfungen schaffen Opportunitäten
- Hohe Transparenz und Rechtssicherheit in Deutschland
Die solide Ausgangslage der Banken, wie von der European Banking Authority hervorgehoben, stärkt zusätzlich das Vertrauen internationaler Kapitalgeber.
Fazit
Der Markt für CRE-Kreditverkäufe in Deutschland wird aktuell von einem Spannungsfeld aus Stabilität und steigenden Risiken geprägt. Das Q4 2025 Risk Dashboard der European Banking Authority zeigt klar: Banken sind robust aufgestellt, sehen sich jedoch zunehmenden Herausforderungen – insbesondere im gewerblichen Immobiliensektor – gegenüber.
Steigende Zinsen, strukturelle Veränderungen in einzelnen Assetklassen, ESG-Anforderungen sowie technologische Entwicklungen treiben den Markt.
Für Banken bedeutet dies: aktives Portfoliomanagement und frühzeitige Transaktionen sind entscheidend.
Für Investoren eröffnen sich attraktive Opportunitäten – vorausgesetzt, sie verstehen die regulatorischen Signale und die differenzierten Risiken innerhalb des CRE-Marktes.
Timur Peters is the founder of Debitos GmbH. He holds a diploma in finance and law. He is Expert of the NPL Advisory Panel at the European Commission in Brussel and has more than 20 years’ experience in the range of finance.
Before Founding Debitos Timur Peters was responsible in the distribution of Software for Banks and Financial Institutions for Comarch for the D/A/CH Region. Next to this he has worked for several years as a self employed Project Consultant in the area of Financing of Litigation cases, Peer2-Peer Credit Marketplaces and other online projects for financial institutions.
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